Calculadora de capacidad de compra de vivienda

Cómo funciona esta calculadora

Preguntas frecuentes

¿Cómo se calcula la cuota mensual máxima?

Es el menor de dos topes. El tope de vivienda (front-end) son tus ingresos mensuales multiplicados por el ratio de vivienda, y limita solo la cuota de la hipoteca. El tope de deuda total (back-end) son tus ingresos multiplicados por el ratio de deuda total, menos lo que ya pagas por otros préstamos, tarjetas y financiación del coche. El tope más bajo se convierte en tu cuota de hipoteca máxima sostenible, y la calculadora te dice cuál de los dos límites manda. Si las cuotas de deuda que ya pagas agotan por sí solas todo el margen del ratio de deuda total, con esos datos ninguna cuota de hipoteca es sostenible.

¿Qué son el front-end ratio y el back-end ratio, y qué valores debería usar?

Son los dos techos de cuota sobre ingresos que usan los prestamistas cuando evalúan una solicitud de hipoteca. El ratio de vivienda (front-end ratio) limita solo la cuota de la vivienda; el ratio de deuda total (back-end ratio) limita la cuota de la vivienda más todas las demás cuotas de deuda. Referencias conocidas son la regla general estadounidense 28/36, el límite del 43% de deuda sobre ingresos de las normas estadounidenses de qualified mortgage y la pauta de alrededor del 30% de cuota sobre ingresos habitual entre los prestamistas europeos. Todas son convenciones y no ciencia, y los valores correctos dependen de tu país, de tu prestamista y de si los ingresos se miden en bruto o en neto, y por eso los dos ratios son datos que puedes ajustar. Los valores por defecto siguen una convención conocida de los prestamistas cuando el mercado de origen de la moneda seleccionada tiene una, y en caso contrario usan el 30% y el 40% de los ingresos netos.

¿Cómo convierte la calculadora una cuota en un préstamo y en un precio?

El préstamo máximo es la fórmula estándar de la cuota a tasa fija resuelta al revés: el capital cuya cuota mensual, a tu tasa y con tu plazo, es igual a tu cuota máxima, P = cuota x ((1+r)^n - 1) / (r x (1+r)^n), donde r es la tasa mensual y n el número de cuotas. Con una tasa del 0% es simplemente la cuota multiplicada por el número de meses. El precio máximo sale después de imponer que el precio más los gastos de compra sea igual al préstamo más el pago inicial; como los gastos son un porcentaje del precio, el precio es (préstamo + pago inicial) dividido entre (1 + el porcentaje de gastos).

¿Por qué el precio máximo es menor que el préstamo más mi pago inicial?

Porque comprar cuesta dinero más allá del precio. Los impuestos por la transferencia del inmueble, los gastos de notaría y registro y las comisiones de la agencia se cobran aparte, y casi todos crecen con el precio. Con unos gastos de compra del 10%, cada 110 de presupuesto compra solo 100 de inmueble; los otros 10 se van en gastos. Estos gastos cambian muchísimo de un país a otro, desde un pequeño porcentaje hasta bastante más del 10%, así que la calculadora los trata como un dato que deberías ajustar a tu mercado y no como un supuesto ya incorporado.

¿Qué significa para mí la cifra de relación préstamo/valor?

La relación préstamo/valor (LTV, loan-to-value) es el préstamo expresado como porcentaje del precio del inmueble. Con un LTV del 80% estás financiando cuatro quintas partes del precio y cubriendo el resto, más los gastos de compra, con dinero propio. La calculadora no impone ningún pago inicial mínimo, porque las reglas cambian según el país, pero el LTV influye mucho en la oferta que vas a recibir: por encima de aproximadamente el 80%, muchos prestamistas cobran tasas más altas, exigen un seguro de la hipoteca o aplican controles más estrictos. Si tu LTV sale alto, prueba cómo cambia con un pago inicial mayor o con un inmueble más barato.

¿Qué no incluye esta calculadora?

Estima un techo de presupuesto, no la decisión de un prestamista. No incluye el impuesto a la propiedad, los seguros, las cuotas de mantenimiento del edificio, las reparaciones ni los servicios básicos, que reducen todos lo que puedes pagar con holgura; no modela los criterios propios de cada prestamista, como el historial crediticio, la antigüedad laboral o las tasas que usan en sus test de estrés; y no es una aprobación previa. Los ratios y los gastos de compra son convenciones que controlas tú, no garantías. Toma el resultado como el extremo superior de una búsqueda realista y pide un presupuesto real antes de comprometerte con una compra.