Calculadora de refinanciación de hipoteca

Cómo funciona esta calculadora

Preguntas frecuentes

¿Cómo se calcula el mes de equilibrio?

Es el primer mes en el que refinanciar sale realmente más barato, comparando la posición económica completa de cada recorrido: todo lo pagado hasta ese mes más el saldo que todavía se debe del préstamo. El recorrido de la refinanciación carga además los gastos de cierre, en el mes 0 si se pagan por adelantado o dentro del nuevo saldo si se incorporan. Es un criterio más estricto que dividir los gastos de cierre entre el ahorro de la cuota mensual, y lo es a propósito: la división ingenua se deja engañar por los gastos incorporados, mientras que la definición basada en el saldo pendiente los vuelve a cobrar. Una ampliación grande del plazo se juzga en cambio sobre el horizonte común: si para entonces los intereses de más del préstamo alargado borran la ventaja inicial, no se indica ningún mes de equilibrio.

¿Es la regla del 1% una buena forma de decidir si refinanciar?

Solo como primer filtro. La regla general dice que conviene refinanciar cuando la nueva tasa es al menos un punto porcentual más baja, pero el umbral real depende del importe del préstamo, del plazo que queda, de los gastos de cierre y de cuánto tiempo vayas a conservar el préstamo. Agarwal, Driscoll y Laibson (2013) derivaron en forma cerrada el umbral óptimo de refinanciación y demostraron que varía bastante de un prestatario a otro, así que un corte fijo del 1% es solo una aproximación tosca. Esta calculadora hace en cambio la aritmética exacta con tus propios números: una bajada de 0,5 puntos puede compensar con un saldo grande y gastos bajos, mientras que una bajada de 1,5 puntos puede hacerte perder dinero si vendes antes del equilibrio.

¿Conviene pagar los gastos de cierre por adelantado o incorporarlos al préstamo?

Pagarlos por adelantado sale más barato en conjunto, porque los gastos incorporados son dinero prestado: aumentan el nuevo saldo y generan intereses durante todo el plazo. Incorporarlos te conserva el efectivo y aún así suele llegar al equilibrio en un tiempo razonable, ya que la calculadora vuelve a cobrar mes a mes ese saldo mayor. Si tienes el efectivo y piensas conservar el préstamo mucho tiempo, paga por adelantado; si vas justo de efectivo, incorpóralos y comprueba que el mes de equilibrio siga llegando bastante antes de cuando esperas vender o liquidar.

¿Por qué recibo un aviso cuando elijo un plazo nuevo más largo?

Porque un plazo más largo casi siempre baja la cuota mensual y sube el costo total: el saldo se devuelve más despacio, así que genera intereses durante más años. Esa combinación es la trampa clásica de la refinanciación, una victoria mensual visible junto a una pérdida invisible en toda la vida del préstamo. La calculadora la señala siempre que el nuevo plazo es más largo que el plazo que te queda y el costo total del nuevo préstamo, gastos de cierre incluidos, supera el costo de mantener el actual. Si quieres una comparación equivalente, pon el nuevo plazo igual al plazo que te queda.

¿Puede tener sentido refinanciar cuando la nueva tasa no es más baja?

Sí, cuando acortas el plazo. Refinanciar de 20 años restantes a 10 con la misma tasa sube la cuota mensual pero devuelve el capital mucho más rápido, así que los intereses totales caen con fuerza. En ese caso un equilibrio basado en la cuota no significa nada, así que la calculadora destaca los intereses ahorrados gracias a la fecha de liquidación más temprana, comparando los dos recorridos en la liquidación del préstamo más corto y restando el saldo que el préstamo más largo todavía debería.

¿Qué no incluye esta calculadora?

Modela préstamos a tasa fija devueltos en cuotas y mantenidos hasta el vencimiento. No incluye tasas variables ni promocionales, comisiones por cancelación anticipada del préstamo antiguo, efectos fiscales como las deducciones por intereses de la hipoteca, ni condiciones propias de un prestamista concreto, y da por hecho que la cifra de gastos de cierre que introduces está completa. Los propios gastos de cierre cambian de un mercado a otro: en algunos países refinanciar significa miles en comisiones e impuestos, mientras que en otros, como Italia con su surroga, cambiar de prestamista es gratis por ley. Comprueba las reglas y los costos de tu mercado antes de decidir.