Simulateur de capacité d'emprunt

Comment fonctionne ce calculateur

Questions fréquentes

Comment la mensualité maximale est-elle calculée ?

C'est le plus petit de deux plafonds. Le plafond logement (front-end) est votre revenu mensuel multiplié par le taux d'effort, et il limite la seule mensualité du prêt immobilier. Le plafond d'endettement total (back-end) est votre revenu multiplié par le taux d'endettement total, moins ce que vous remboursez déjà sur d'autres crédits, cartes et financements automobiles. Le plus petit des deux devient votre mensualité maximale soutenable, et le calculateur vous dit laquelle des deux contraintes joue. Si vos remboursements actuels consomment déjà toute l'enveloppe d'endettement total, aucune mensualité de prêt immobilier n'est soutenable avec ces données.

Que sont le taux d'effort (front-end) et le taux d'endettement total (back-end), et quelles valeurs utiliser ?

Ce sont les deux plafonds de mensualité rapportée au revenu que les établissements prêteurs appliquent quand ils étudient une demande de prêt immobilier. Le taux d'effort limite la seule mensualité de logement ; le taux d'endettement total limite cette mensualité plus tous les autres remboursements. Les repères les plus connus sont la règle empirique américaine 28/36, la limite de 43 % de dette rapportée au revenu issue de la réglementation américaine sur les prêts immobiliers qualifiés, et la ligne directrice d'environ 30 % de mensualité rapportée au revenu, courante chez les établissements prêteurs européens. Tout cela relève de la convention plutôt que de la science, et les bonnes valeurs dépendent de votre pays, de votre établissement prêteur et du fait que le revenu soit mesuré brut ou net, et c'est pourquoi les deux ratios sont des paramètres ajustables. Les valeurs par défaut suivent une convention bien connue quand le marché d'origine de la devise sélectionnée en a une, et sinon 30 % et 40 % du revenu net.

Comment le calculateur passe-t-il d'une mensualité à un prêt puis à un prix ?

Le prêt maximum est la formule standard de la mensualité à taux fixe résolue à l'envers : le capital dont la mensualité, à votre taux et sur votre durée, est égale à votre mensualité maximale, P = mensualité x ((1+r)^n - 1) / (r x (1+r)^n), où r est le taux mensuel et n le nombre de mensualités. À un taux de 0 %, c'est simplement la mensualité multipliée par le nombre de mois. Le prix maximum se déduit ensuite en posant que le prix plus les frais d'acquisition est égal au prêt plus l'apport ; comme les frais sont un pourcentage du prix, le prix est (prêt + apport) divisé par (1 + le pourcentage de frais).

Pourquoi le prix maximum est-il inférieur au prêt plus mon apport ?

Parce qu'acheter coûte de l'argent en plus du prix. Les droits de mutation, les honoraires de notaire, les frais d'enregistrement et les commissions d'agence s'ajoutent par-dessus, et la plupart augmentent avec le prix. Avec 10 % de frais d'acquisition, chaque 110 de budget n'achète que 100 de bien ; les 10 restants partent en frais. Ces frais diffèrent énormément d'un pays à l'autre, de quelques pour cent à bien plus de 10 %, donc le calculateur les traite comme un paramètre que vous devez régler pour votre marché plutôt que comme une hypothèse intégrée.

Que signifie pour moi le ratio prêt/valeur ?

Le ratio prêt/valeur (loan-to-value, LTV) est le prêt exprimé en pourcentage du prix du bien. À 80 %, vous empruntez les quatre cinquièmes du prix et couvrez le reste, plus les frais d'acquisition, avec votre argent. Le calculateur n'impose aucun apport minimum, parce que les règles diffèrent selon les pays, mais ce ratio pèse beaucoup sur l'offre que vous obtiendrez : au-delà d'environ 80 %, beaucoup d'établissements prêteurs appliquent des taux plus élevés, exigent une assurance de prêt ou renforcent leurs contrôles. Si votre ratio ressort élevé, testez ce que change un apport plus important ou un bien moins cher.

Qu'est-ce que ce calculateur n'inclut pas ?

Il estime un plafond de budget, pas une décision d'établissement prêteur. Il n'inclut pas l'impôt foncier, les assurances, les charges de copropriété, l'entretien ni les factures d'énergie, qui réduisent tous ce que vous pouvez payer confortablement ; il ne modélise pas les critères propres à chaque établissement, comme le score de crédit, l'historique professionnel ou les taux de test de résistance ; et il ne vaut pas accord de principe. Les ratios et les frais d'acquisition sont des conventions que vous contrôlez, pas des garanties. Prenez le résultat comme la limite haute d'une fourchette de recherche réaliste, et obtenez une vraie offre avant de vous engager dans un achat.