Simulateur de rachat de crédit immobilier

Comment fonctionne ce calculateur

Questions fréquentes

Comment le mois de rentabilité est-il calculé ?

C'est le premier mois où le rachat est réellement moins cher, en comparant la position économique complète de chaque scénario : tout ce qui a été payé jusqu'à ce mois plus le capital encore dû sur le prêt. Le scénario du rachat porte en plus les frais de clôture, au mois 0 s'ils sont payés immédiatement, ou dans le nouveau capital s'ils y sont intégrés. C'est plus strict que de diviser les frais de clôture par le gain sur la mensualité, et c'est voulu : la division naïve se laisse tromper par des frais intégrés au prêt, alors que la définition fondée sur le capital restant dû les répercute. Un fort allongement de la durée est jugé autrement, sur l'horizon commun aux deux prêts : si les intérêts supplémentaires du prêt allongé effacent d'ici là l'avantage du début, aucun mois de rentabilité n'est indiqué.

La règle du 1 % est-elle un bon critère pour décider d'un rachat ?

Seulement comme premier filtre. Cette règle empirique dit de racheter son crédit quand le nouveau taux est inférieur d'au moins un point de pourcentage, mais le vrai seuil dépend du montant du prêt, de la durée restante, des frais de clôture et du temps pendant lequel vous garderez le prêt. Agarwal, Driscoll et Laibson (2013) ont établi sous forme analytique le seuil de rachat optimal et montré qu'il varie fortement d'un emprunteur à l'autre, donc un seuil fixe de 1 % n'est qu'une approximation grossière. Ce calculateur fait à la place le calcul exact sur vos propres chiffres : une baisse de 0,5 point peut être payante sur un capital élevé avec des frais faibles, alors qu'une baisse de 1,5 point peut vous faire perdre de l'argent si vous vendez avant le mois de rentabilité.

Faut-il payer les frais de clôture tout de suite ou les intégrer au prêt ?

Les payer tout de suite revient moins cher au total, parce que des frais intégrés sont de l'argent emprunté : ils augmentent le nouveau capital et produisent des intérêts pendant toute la durée. Les intégrer préserve votre trésorerie et reste en général rentable dans un délai raisonnable, puisque le calculateur répercute mois après mois le capital plus élevé. Si vous avez la trésorerie et comptez garder le prêt longtemps, payez tout de suite ; si la trésorerie est tendue, intégrez-les et vérifiez que le mois de rentabilité arrive bien avant la date à laquelle vous pensez vendre ou rembourser.

Pourquoi suis-je averti quand je choisis une nouvelle durée plus longue ?

Parce qu'une durée plus longue abaisse presque toujours la mensualité tout en augmentant le coût total : le capital est remboursé plus lentement, donc il produit des intérêts pendant plus d'années. Cette combinaison est le piège classique du rachat, un gain mensuel visible associé à une perte invisible sur toute la durée. Le calculateur le signale dès que la nouvelle durée dépasse votre durée restante et que le coût total du nouveau prêt, frais de clôture inclus, dépasse le coût du prêt actuel gardé jusqu'au bout. Si vous voulez une comparaison à durée équivalente, fixez la nouvelle durée au niveau de votre durée restante.

Un rachat peut-il avoir du sens si le nouveau taux n'est pas plus bas ?

Oui, quand vous raccourcissez la durée. Passer de 20 années restantes à 10 au même taux augmente la mensualité mais rembourse le capital beaucoup plus vite, donc le total des intérêts chute nettement. Dans ce cas, un seuil de rentabilité fondé sur la mensualité n'a aucun sens : le calculateur met alors en avant les intérêts économisés grâce à la date de fin plus proche, en comparant les deux scénarios à l'échéance du prêt le plus court et en retranchant le capital qui resterait dû sur le prêt le plus long.

Qu'est-ce que ce calculateur n'inclut pas ?

Il modélise des prêts amortissables à taux fixe gardés jusqu'à leur terme. Il n'inclut pas les taux variables ou promotionnels, les indemnités de remboursement anticipé sur l'ancien prêt, les effets fiscaux comme la déduction des intérêts d'emprunt, ni les conditions propres à un établissement, et il suppose que le montant de frais de clôture que vous saisissez est complet. Ces frais de clôture varient eux-mêmes selon le marché : dans certains pays, un rachat représente des milliers en frais et en taxes, tandis que dans d'autres, comme l'Italie avec la surroga, changer d'établissement prêteur est gratuit par la loi. Vérifiez les règles et les coûts de votre propre marché avant de décider.