Calculateur rembourser son prêt ou investir

C'est le rendement brut auquel rembourser le prêt par anticipation et investir l'excédent aboutissent exactement au même patrimoine net à la fin de la durée restante. Avec un impôt sur les plus-values et un avantage fiscal à zéro, il coïncide avec le taux du prêt converti en termes effectifs annuels, car réduire une dette à un taux donné revient financièrement à gagner ce taux. L'impôt le relève : à 26 % d'imposition des plus-values, un prêt à 3,5 % exige environ 4,8 % brut avant que l'investissement prenne l'avantage. L'équilibre est un seuil pour vos attentes, pas une prévision : le dépasser est probable sur certains horizons et pas sur d'autres, et jamais garanti.

Oui, au sens précis où les intérêts évités sont certains. Chaque unité de capital remboursée cesse de produire des intérêts au taux de votre prêt, quoi que fassent les marchés, ce qui fait du remboursement anticipé l'un des rares rendements garantis accessibles à un ménage. La recherche de praticiens, comme les travaux de PWL Capital sur la dette hypothécaire et l'allocation d'actifs, pose le choix exactement ainsi : conserver un prêt tout en investissant revient économiquement à investir avec de l'argent emprunté, et le rendement attendu supérieur des actions rémunère un risque réel, il n'est pas un cadeau. Comparer un taux garanti à un taux espéré est le vrai contenu de cette décision.

De deux façons, en sens opposés. L'impôt sur les plus-values réduit ce que le placement conserve réellement, donc le rendement d'équilibre brut monte ; le calculateur le modélise comme une retenue forfaitaire sur le rendement, r_net = r_brut x (1 - impôt), une simplification qui ignore le report d'imposition et les enveloppes fiscales. L'avantage fiscal sur les intérêts agit en sens inverse : là où l'État rend une partie des intérêts payés, conserver le prêt coûte moins cher et le scénario qui garde le capital élevé en récupère davantage, donc l'équilibre baisse. Amromin, Huang et Sialm (2007) ont montré que ces détails fiscaux suffisent à renverser la réponse pour de nombreux ménages, surtout là où existent des comptes de retraite fiscalement avantagés. Vérifiez les règles de votre pays pour les deux valeurs.

L'argent versé dans le prêt est illiquide : le récupérer suppose de réemprunter sur le bien ou de vendre, deux voies lentes et coûteuses. Un compte de placement se vend en général en quelques jours. Cette différence compte quand les revenus baissent ou qu'un imprévu survient, et c'est un argument réel en faveur de l'investissement que les patrimoines finaux ne capturent pas. L'inverse vaut aussi : un remboursement anticipé ne peut pas être vendu dans la panique lors d'une baisse des marchés, ce qui constitue une discipline intégrée. Pesez les chiffres de ce calculateur avec la valeur que vous accordez à un argent qui reste accessible.

Chaque mois, le pourcentage choisi des intérêts réellement payés ce mois-là est crédité au scénario et rejoint l'argent qu'il déploie : remboursement supplémentaire tant que le prêt vit dans le scénario remboursement, investissement supplémentaire dans le scénario investissement. Comme le scénario investissement garde le capital entier plus longtemps, il paie plus d'intérêts et reçoit donc plus d'avantage, et c'est exactement cette asymétrie qui fait pencher l'avantage fiscal du côté du maintien du prêt. La valeur par défaut de 0 correspond aux pays sans avantage ; là où des déductions ou crédits sur les intérêts existent, saisissez la part que vos règles restituent.

Il compare des rendements moyens et réguliers : pas de volatilité, pas de risque de séquence, aucune possibilité d'une mauvaise décennie, ce qui avantage le scénario investissement par rapport à l'expérience vécue. Restent aussi de côté les indemnités ou plafonds de remboursement anticipé, l'évolution du prix du bien (identique dans les deux scénarios, elle s'annule), l'inflation (les deux scénarios sont en argent nominal, la comparaison reste donc équitable) et les frais de placement, à déduire du rendement attendu que vous saisissez. La fiscalité est simplifiée en un taux fixe sur les gains. Là où ces détails pèsent, en particulier les indemnités de remboursement anticipé, vérifiez votre contrat de prêt avant d'agir.