Calcolatore di sostenibilità del mutuo

Come funziona questo calcolatore

Domande frequenti

Come si calcola la rata mensile massima?

È il minore tra due tetti. Il tetto sulla casa (front-end) è il tuo reddito mensile moltiplicato per il rapporto rata/reddito e limita la sola rata del mutuo. Il tetto sul debito totale (back-end) è il tuo reddito moltiplicato per il rapporto debito totale/reddito, meno quello che già paghi su altri prestiti, carte e finanziamenti auto. Il più basso dei due diventa la tua rata di mutuo massima sostenibile, e il calcolatore ti dice quale vincolo è quello che pesa. Se le rate dei debiti che già paghi esauriscono da sole tutto il margine back-end, con quei dati nessuna rata di mutuo è sostenibile.

Che cosa sono il front-end ratio e il back-end ratio, e quali valori dovrei usare?

Sono i due tetti rata/reddito che gli istituti di credito usano quando valutano una richiesta di mutuo. Il rapporto rata/reddito (front-end ratio) limita la sola rata della casa; il rapporto debito totale/reddito (back-end ratio) limita la rata della casa più tutte le altre rate. Riferimenti noti sono la regola empirica americana 28/36, il limite del 43% al rapporto debito/reddito previsto dalle regole statunitensi sui qualified mortgage e la linea guida di circa il 30% di rata sul reddito diffusa tra gli istituti di credito europei. Sono tutte convenzioni e non scienza, e i valori giusti dipendono dal tuo paese, dal tuo istituto di credito e dal fatto che il reddito sia misurato al lordo o al netto, ed è per questo che entrambi i rapporti sono dati modificabili. I valori predefiniti seguono una convenzione nota degli istituti di credito quando il mercato di riferimento della valuta selezionata ne ha una, altrimenti usano il 30% e il 40% del reddito netto.

Come fa il calcolatore a trasformare una rata in un prestito e in un prezzo?

Il prestito massimo è la formula standard della rata a tasso fisso risolta all'inverso: il capitale la cui rata mensile, al tuo tasso e alla tua durata, è pari alla rata massima, P = rata x ((1+r)^n - 1) / (r x (1+r)^n), dove r è il tasso mensile e n il numero di rate. Con un tasso dello 0% è semplicemente la rata moltiplicata per il numero di mesi. Il prezzo massimo si ricava poi imponendo che il prezzo più i costi di acquisto sia uguale al prestito più l'anticipo; poiché i costi sono una percentuale del prezzo, il prezzo è (prestito + anticipo) diviso (1 + la percentuale dei costi).

Perché il prezzo massimo è più basso della somma di prestito e anticipo?

Perché comprare costa anche al di là del prezzo. Imposte sul trasferimento, spese notarili e di registrazione e provvigioni di agenzia si aggiungono al prezzo, e quasi tutte crescono insieme a esso. Con costi di acquisto del 10%, ogni 110 di budget compra solo 100 di immobile: gli altri 10 se ne vanno in costi. Questi costi cambiano enormemente da paese a paese, da pochi punti percentuali a ben oltre il 10%, quindi il calcolatore li tratta come un dato che dovresti impostare per il tuo mercato e non come un'ipotesi predefinita.

Che cosa significa per me il rapporto prestito/valore?

Il rapporto prestito/valore (LTV, loan-to-value) è il prestito espresso come percentuale del prezzo dell'immobile. Con un LTV dell'80% stai prendendo in prestito quattro quinti del prezzo e coprendo il resto, più i costi di acquisto, con i tuoi soldi. Il calcolatore non impone alcun anticipo minimo, perché le regole cambiano da paese a paese, ma l'LTV incide molto sull'offerta che riceverai: sopra l'80% circa, molti istituti di credito applicano tassi più alti, chiedono un'assicurazione sul mutuo o fanno controlli più severi. Se il tuo LTV risulta alto, prova a vedere come cambia con un anticipo più grande o con un immobile meno caro.

Che cosa non include questo calcolatore?

Stima un tetto di budget, non la decisione di un istituto di credito. Non include imposta sulla proprietà, assicurazioni, spese condominiali, manutenzione o utenze, che riducono tutte quanto puoi pagare senza affanno; non modella le valutazioni specifiche degli istituti di credito come storia creditizia, anzianità lavorativa o tassi usati negli stress test; e non è una delibera preliminare. I rapporti e i costi di acquisto sono convenzioni che controlli tu, non garanzie. Considera il risultato come l'estremo superiore di una ricerca realistica e fatti fare un preventivo vero prima di impegnarti in un acquisto.