Calcolo rendimento affitto Italia

Non esiste un unico riferimento: un buon rendimento netto dipende dall'immobile, dalla città e da cosa potrebbe rendere altrove lo stesso capitale. Un punto di paragone comune è il rendimento dei titoli di Stato italiani (vedi il calcolatore del rendimento BTP): se un affitto rende sensibilmente meno di un BTP dopo le tasse, l'immobile ti sta compensando per illiquidità, impegno di gestione e rischio di prezzo, non per puro reddito. I rendimenti netti residenziali nelle città italiane si sono spesso fermati a una cifra singola bassa, una volta sottratti allo sfitto, alla manutenzione, all'IMU e alle tasse da un rendimento lordo in apparenza più alto. Questo calcolatore ti dà il numero per il tuo immobile; decidere se quel numero ti basta è una scelta personale che questa pagina non fa per te.

Dipende soprattutto dalla tua aliquota IRPEF marginale e dalle addizionali che pagi. La cedolare secca applica un'aliquota fissa del 21% (10% sul canone concordato) sul canone percepito e nulla altro, mentre l'IRPEF ordinaria tassa solo il 95% del canone (66,5% per il canone concordato) all'aliquota marginale più le addizionali, e aggiunge poi la tua quota di imposta di registro. Con un'aliquota marginale alta, l'aliquota fissa della cedolare vince di solito con ampio margine. Con un'aliquota marginale bassa, in particolare vicino o dentro il primo scaglione del 23%, o se hai detrazioni od oneri deducibili che la cedolare non può usare, l'IRPEF ordinaria può risultare migliore. Il calcolatore verifica sempre entrambi i regimi ed evidenzia quello che rende di più per i tuoi numeri reali, senza presumere che vinca sempre la cedolare.

Principalmente a due cose. Scegliere la cedolare secca significa rinunciare all'aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata dell'opzione, quindi il canone resta fisso in termini nominali mentre l'inflazione ne erode il valore reale su un contratto lungo. La cedolare è anche un'imposta sostitutiva fuori dal calcolo ordinario dell'IRPEF, quindi le detrazioni e le deduzioni personali che altrimenti riducono l'IRPEF, per familiari a carico, interessi sul mutuo e voci simili, non si possono usare contro di essa. Se queste detrazioni sono ampie rispetto al reddito da locazione, l'IRPEF ordinaria potrebbe convenire di più anche a un'aliquota che sulla carta sembra peggiore.

Il canone concordato (3+2) è un contratto stipulato secondo gli accordi territoriali previsti dalla L. 431/1998, disponibile in genere nei comuni ad alta tensione abitativa (soprattutto le città maggiori) e in alcuni altri casi particolari, come i contratti per studenti o quelli transitori. In cambio di ancorare il canone a una fascia concordata a livello locale invece che al libero mercato, il proprietario ottiene una cedolare più bassa al 10% e un abbattimento IRPEF aggiuntivo del 30% sopra il forfait standard del 95%. Questo calcolatore assume che il tuo contratto rientri nei requisiti quando selezioni il canone concordato; verifica l'accordo territoriale del tuo comune e le indicazioni aggiornate dell'Agenzia delle Entrate prima di contare sull'aliquota più bassa per un contratto reale.

Le aliquote IMU sono decise comune per comune, entro i limiti fissati dalla legge nazionale, e cambiano da un bilancio comunale all'altro, quindi non esiste un'aliquota nazionale unica da cui calcolarla. La fonte più affidabile per il tuo importo reale è l'aliquota pubblicata dal tuo comune o il tuo ultimo F24. Una cosa utile da sapere: gli immobili a canone concordato pagano l'IMU ridotta al 75% dell'importo ordinario per effetto della L. 160/2019, quindi se questa riduzione si applica al tuo caso, il tuo importo IMU a canone concordato dovrebbe già rifletterla prima che tu lo inserisca qui.

Gli affitti brevi (contratti sotto i 30 giorni) seguono un regime di cedolare diverso e rivisto di frequente: le ultime leggi di bilancio sono passate da un'aliquota fissa a una che varia in base al numero di unità locate dal proprietario, con una presunzione di imprenditorialità dalla terza unità in su. Proprio questa instabilità è il motivo per cui il calcolatore esclude gli affitti brevi invece di modellare una regola che potrebbe risultare superata entro un anno; copre solo locazioni residenziali a lungo termine, libero mercato 4+4 e canone concordato 3+2. Al di là di questo, il modello è una fotografia dell'anno in corso: non proietta la crescita del canone, la rivalutazione dell'immobile o la plusvalenza da vendita, non considera il finanziamento con mutuo quindi il rendimento mostrato è senza leva, applica la soglia minima dell'imposta di registro ogni anno invece che solo sulla prima annualità, e tassa il 95% del canone percepito senza condizioni invece di verificare se la più rara base della rendita catastale rivalutata risulterebbe più alta, come richiede la lettera della legge.