Calculadora de rendimiento del alquiler en Italia

No existe un único referente: un buen rendimiento neto depende del inmueble, de la ciudad y de qué otra cosa podría rendir tu capital. Un punto de comparación habitual es el rendimiento de los bonos del Estado italianos (consulta la calculadora de rendimiento de BTP): si un alquiler rinde claramente menos que un BTP después de impuestos, el inmueble te está compensando por la iliquidez, el esfuerzo de gestión y el riesgo de precio, no por ingreso puro. Los rendimientos netos residenciales en las ciudades italianas han rondado a menudo un dígito bajo, una vez que se restan la desocupación, el mantenimiento, el IMU y los impuestos de una cifra bruta llamativa. Esta calculadora te da el número para tu propio inmueble; decidir si ese número te resulta suficiente es una decisión personal que esta página no toma por ti.

Depende sobre todo de tu tasa marginal de IRPEF y de las addizionali que pagas. La cedolare secca cobra un fijo del 21% (10% en canone concordato) sobre el alquiler cobrado y nada más, mientras que el IRPEF ordinaria grava solo el 95% del alquiler (66,5% para el canone concordato) a tu tasa marginal más las addizionali, y añade encima tu parte de la imposta di registro. Con una tasa marginal alta, la tasa fija de la cedolare suele ganar por un margen amplio. Con una tasa marginal baja, sobre todo cerca del primer tramo del 23% o dentro de él, o si tienes detrazioni u oneri deducibili que la cedolare no puede aprovechar, el IRPEF ordinaria puede salir mejor. La calculadora calcula siempre ambos regímenes y resalta el que rinde más para tus cifras reales, en lugar de asumir que la cedolare gana siempre.

Principalmente a dos cosas. Elegir la cedolare secca significa renunciar a la actualización ISTAT del alquiler durante todo el tiempo que la opción esté vigente, así que el alquiler queda fijo en términos nominales mientras la inflación erosiona su valor real a lo largo de un contrato largo. La cedolare es además un impuesto sustitutivo fuera del cálculo ordinario del IRPEF, así que los créditos fiscales y las deducciones personales que de otro modo reducirían tu IRPEF, las detrazioni por familiares a cargo, los intereses de la hipoteca y otras partidas parecidas, no se pueden aplicar contra ella. Si esos créditos son grandes en relación con tu ingreso por alquiler, el IRPEF ordinaria puede convenirte más aunque su tasa parezca peor sobre el papel.

El canone concordato (3+2) es un tipo de contrato acordado según los acuerdos territoriales establecidos por la L. 431/1998, disponible en general en los comuni ad alta tensione abitativa (municipios de alta tensión habitacional, sobre todo grandes ciudades) y en algunos otros casos especiales, como los contratos para estudiantes o los transitorios. A cambio de fijar el alquiler dentro de una banda acordada localmente en lugar de a precio de libre mercado, el propietario obtiene una cedolare más baja, del 10%, y una reducción de IRPEF adicional del 30% sobre el forfait estándar del 95%. Esta calculadora asume que tu contrato cumple los requisitos en cuanto seleccionas canone concordato; verifica el acuerdo territorial de tu comune y las indicaciones vigentes de la Agenzia delle Entrate antes de basarte en la tasa más baja para un contrato real.

Las tasas de IMU se fijan comune por comune, dentro de los límites que marca la ley nacional, y cambian de un presupuesto municipal a otro, así que no existe una tasa nacional única a partir de la cual calcularlo. La fuente más fiable para tu importe real es la aliquota publicada por tu comune o tu último F24. Algo que conviene saber: los alquileres en canone concordato pagan el IMU reducido al 75% del importe ordinario en virtud de la L. 160/2019, así que si esa reducción se aplica a tu caso, tu importe de IMU en canone concordato ya debería reflejarla antes de que lo introduzcas aquí.

Los alquileres de corta duración (affitti brevi, contratos de menos de 30 días) siguen un régimen de cedolare distinto y revisado con frecuencia: las últimas leyes de presupuestos han pasado de una tasa fija a una que varía según cuántas unidades alquila un mismo propietario, con una presunción de actividad empresarial a partir de la tercera unidad. Esa inestabilidad es justo la razón por la que esta calculadora excluye los alquileres de corta duración en lugar de modelar una regla que podría quedar desactualizada en menos de un año; cubre solo alquileres residenciales a largo plazo, libre mercado 4+4 y canone concordato 3+2. Más allá de eso, el modelo es una fotografía del año en curso: no proyecta el crecimiento del alquiler, la revalorización del inmueble ni las ganancias de capital y los gastos de venta, no tiene en cuenta la financiación con hipoteca, por lo que el rendimiento mostrado es sin apalancamiento, aplica el mínimo del impuesto de registro cada año en lugar de solo en la primera anualidad, y grava el 95% del alquiler cobrado sin condiciones en lugar de comprobar si la base menos habitual de la rendita catastale resultaría más alta, como exige la letra de la ley.