Italien Mietrendite-Rechner

Es gibt keinen einzigen Richtwert: Eine gute Nettorendite hängt von der Immobilie, der Stadt und davon ab, was Ihr Kapital sonst noch erzielen könnte. Ein gängiger Vergleichswert ist die Rendite italienischer Staatsanleihen (siehe den BTP-Renditerechner): Wenn eine Vermietung nach Steuern deutlich weniger abwirft als eine BTP, entschädigt die Immobilie Sie eher für Illiquidität, Verwaltungsaufwand und Preisrisiko als für reines Einkommen. Nettorenditen bei Wohnimmobilien in italienischen Städten lagen oft im niedrigen einstelligen Bereich, sobald Leerstand, Instandhaltung, IMU und Steuern von einer ausgewiesenen Bruttozahl abgezogen werden. Dieser Rechner liefert Ihnen die Zahl für Ihre eigene Immobilie; ob diese Zahl für Sie gut genug ist, ist eine persönliche Entscheidung, die diese Seite nicht für Sie trifft.

Das hängt vor allem von Ihrem marginalen IRPEF-Satz und den addizionali ab, die Sie zahlen. Cedolare secca erhebt pauschal 21 % (10 % bei canone concordato) auf die vereinnahmte Miete und sonst nichts, während IRPEF ordinaria nur 95 % der Miete (66,5 % bei canone concordato) zu Ihrem marginalen Satz plus addizionali besteuert und dann noch einen Anteil der Registrierungssteuer hinzufügt. Bei einem hohen marginalen Satz gewinnt der Pauschalsatz der cedolare meist mit deutlichem Abstand. Bei einem niedrigen marginalen Satz, besonders nahe oder innerhalb der ersten Steuerstufe von 23 %, oder wenn Sie detrazioni oder oneri deducibili haben, die die cedolare nicht nutzen kann, kann IRPEF ordinaria vorne liegen. Der Rechner berechnet immer beide und hebt hervor, welches Regime für Ihre tatsächlichen Zahlen mehr netto bringt, statt anzunehmen, dass die cedolare immer gewinnt.

Vor allem zwei Dinge. Wer sich für die cedolare secca entscheidet, verzichtet für die gesamte Dauer der Option auf die ISTAT-Mietanpassung, sodass die Miete nominal fix bleibt, während die Inflation ihren realen Wert über einen langen Vertrag hinweg schmälert. Die cedolare ist außerdem eine Ersatzsteuer außerhalb der gewöhnlichen IRPEF-Berechnung, sodass persönliche Steuergutschriften und Abzüge, die sonst Ihre IRPEF-Rechnung senken würden, detrazioni für unterhaltsberechtigte Angehörige, Hypothekenzinsen und Ähnliches, nicht gegen sie verwendet werden können. Wenn diese Gutschriften im Verhältnis zu Ihrem Mieteinkommen groß sind, kann IRPEF ordinaria die bessere Wahl sein, selbst bei einem Satz, der auf dem Papier schlechter aussieht.

Canone concordato (3+2) ist eine Vertragsart, die auf den durch das L. 431/1998 eingeführten Gebietsabkommen beruht, in der Regel verfügbar in comuni ad alta tensione abitativa (Gemeinden mit hohem Wohnungsdruck, meist größere Städte) sowie in einigen weiteren zulässigen Fällen wie Studenten- oder Übergangsverträgen. Im Gegenzug für die Bindung der Miete an eine lokal vereinbarte Spanne statt an einen freien Marktpreis erhält der Vermieter einen niedrigeren cedolare-Satz von 10 % und einen zusätzlichen IRPEF-Abschlag von 30 % oberhalb des üblichen Pauschalsatzes von 95 %. Dieser Rechner geht davon aus, dass Ihr Vertrag die Voraussetzungen erfüllt, sobald Sie canone concordato auswählen; prüfen Sie das Gebietsabkommen Ihrer comune und die aktuellen Hinweise der Agenzia delle Entrate, bevor Sie sich für einen realen Vertrag auf den niedrigeren Satz verlassen.

Die IMU-Sätze werden comune für comune innerhalb der von nationalem Recht gesetzten Grenzen festgelegt und ändern sich von einem kommunalen Haushalt zum nächsten, daher gibt es keinen einzigen nationalen Satz, aus dem sich der Betrag berechnen ließe. Die zuverlässigste Quelle für Ihren tatsächlichen Betrag ist die veröffentlichte aliquota Ihrer comune oder Ihre letzte F24-Zahlung. Eine Sache, die sich zu wissen lohnt: Bei canone concordato wird die IMU nach dem L. 160/2019 auf 75 % des ordentlichen Betrags reduziert; falls diese Reduzierung auf Ihren Fall zutrifft, sollte Ihr IMU-Betrag bei canone concordato dies bereits widerspiegeln, bevor Sie ihn hier eingeben.

Kurzzeitvermietungen (affitti brevi, Verträge unter 30 Tagen) folgen einem anderen und häufig geänderten cedolare-Regime: Jüngste Haushaltsgesetze sind von einem Pauschalsatz zu einem Satz übergegangen, der davon abhängt, wie viele Einheiten ein Vermieter vermietet, mit einer Unternehmensvermutung ab der dritten Einheit. Genau diese Unbeständigkeit ist der Grund, warum dieser Rechner Kurzzeitvermietungen ausschließt, statt eine Regel abzubilden, die innerhalb eines Jahres veraltet sein könnte; er deckt ausschließlich langfristige Wohnmietverträge ab, 4+4 zum freien Markt und 3+2 canone concordato. Darüber hinaus ist das Modell eine Momentaufnahme des laufenden Jahres: Es projiziert weder Mietwachstum, Wertsteigerung der Immobilie noch Kapitalgewinne und Verkaufskosten, es berücksichtigt keine Finanzierung mit Hypothek, sodass die gezeigte Rendite ohne Fremdfinanzierung ist, es wendet die Untergrenze der Registrierungssteuer jedes Jahr an statt nur auf die erste Jahresrate, und es besteuert 95 % der vereinnahmten Miete pauschal, statt zu prüfen, ob die seltener genutzte rendita catastale als Bemessungsgrundlage höher ausfiele, wie es der Buchstabe des Gesetzes verlangt.