Calculateur de rendement locatif italien

Il n'existe pas de référence unique : un bon rendement net dépend du bien, de la ville et de ce que le même capital pourrait rapporter ailleurs. Un point de comparaison courant est le rendement des obligations d'État italiennes (voir le calculateur de rendement BTP) : si une location rapporte nettement moins qu'un BTP après impôt, le bien vous rémunère pour l'illiquidité, l'effort de gestion et le risque de prix plutôt que pour un pur revenu. Les rendements résidentiels nets dans les villes italiennes se sont souvent limités à quelques points de pourcentage une fois déduits la vacance, l'entretien, l'IMU et l'impôt d'un rendement brut affiché en tête. Ce calculateur vous donne le chiffre pour votre propre bien ; décider si ce chiffre vous convient est un choix personnel que cette page ne fait pas à votre place.

Cela dépend surtout de votre taux marginal IRPEF et des addizionali que vous payez. La cedolare secca prélève un taux fixe de 21 % (10 % sur le canone concordato) sur le loyer perçu et rien d'autre, tandis que l'IRPEF ordinaria ne taxe que 95 % du loyer (66,5 % pour le canone concordato) à votre taux marginal plus les addizionali, puis ajoute une part de droit d'enregistrement. À un taux marginal élevé, le taux fixe de la cedolare l'emporte en général largement. À un taux marginal bas, en particulier proche ou à l'intérieur du premier tranche à 23 %, ou si vous avez des detrazioni ou des oneri deducibili que la cedolare ne peut pas utiliser, l'IRPEF ordinaria peut se révéler plus avantageuse. Le calculateur calcule toujours les deux et met en évidence celui qui rapporte le plus pour vos chiffres réels, au lieu de présumer que la cedolare gagne toujours.

Principalement à deux choses. Choisir la cedolare secca signifie renoncer à l'indexation ISTAT du loyer pendant toute la durée de l'option, si bien que le loyer reste fixe en termes nominaux tandis que l'inflation en érode la valeur réelle sur un bail long. La cedolare est aussi une imposta sostitutiva en dehors du calcul ordinaire de l'IRPEF, si bien que les crédits d'impôt et déductions personnels qui réduiraient sinon votre IRPEF, les detrazioni pour personnes à charge, les intérêts d'emprunt et autres postes similaires, ne peuvent pas s'imputer sur elle. Si ces crédits sont importants par rapport à votre revenu locatif, l'IRPEF ordinaria peut être plus avantageuse, même à un taux qui paraît pire sur le papier.

Le canone concordato (3+2) est un type de bail conclu selon les accords territoriaux instaurés par la L. 431/1998, généralement disponible dans les comuni ad alta tensione abitativa (communes à forte tension du logement, surtout les grandes villes) et dans certains autres cas éligibles, comme les baux étudiants ou transitoires. En échange d'un loyer aligné sur une fourchette fixée localement plutôt que sur le marché libre, le bailleur bénéficie d'une cedolare réduite à 10 % et d'un abattement IRPEF supplémentaire de 30 % en plus du forfait standard de 95 %. Ce calculateur suppose que votre bail est éligible dès que vous sélectionnez canone concordato ; vérifiez l'accord territorial de votre comune et les indications actuelles de l'Agenzia delle Entrate avant de vous fier au taux réduit pour un bail réel.

Les taux d'IMU sont fixés comune par comune, dans les limites posées par la loi nationale, et changent d'un budget municipal à l'autre, si bien qu'il n'existe pas de taux national unique à partir duquel la calculer. La source la plus fiable pour votre montant réel est l'aliquota publiée par votre comune ou votre dernier paiement F24. Un point à connaître : les baux en canone concordato bénéficient d'une IMU réduite à 75 % du montant ordinaire en vertu de la L. 160/2019, donc si cette réduction s'applique à votre cas, votre montant d'IMU en concordato devrait déjà en tenir compte avant que vous ne le saisissiez ici.

Les locations de courte durée (affitti brevi, contrats de moins de 30 jours) suivent un régime de cedolare différent et fréquemment révisé : les récentes lois de finances sont passées d'un taux fixe à un taux qui varie selon le nombre de logements loués par un même bailleur, avec une présomption d'activité commerciale à partir du troisième logement. C'est précisément cette instabilité qui justifie l'exclusion des locations de courte durée plutôt que la modélisation d'une règle qui pourrait être obsolète dans l'année ; le calculateur ne couvre que les baux résidentiels de longue durée, marché libre 4+4 et canone concordato 3+2. Au-delà de cela, le modèle est une photographie de l'année en cours : il ne projette ni la hausse du loyer, ni la valorisation du bien, ni la plus-value et les frais de vente, il ne tient pas compte d'un financement par prêt immobilier si bien que le rendement affiché est sans effet de levier, il applique le plancher du droit d'enregistrement chaque année plutôt que sur la seule première annualité, et il taxe sans condition 95 % du loyer perçu au lieu de vérifier si la base plus rare de la rendita catastale serait plus élevée, comme l'exige la lettre de la loi.